VIZI COSTRUTTIVI

Fra i “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. “vanno ricompresi, oltre i casi di rovina e di evidente pericolo di rovina parziale o totale dell’edificio, anche quei vizi che, pur non incidendo sulla statica e sulla struttura dell’immobile, pregiudicano in modo grave la funzione cui questo è destinato e ne limitano in modo notevole le possibilità di godimento” (Cass. 88/6619), o “limitano quelle di una frazione dell’edificio stesso, indipendentemente dall’entità della somma di danaro occorrente per la loro eliminazione” (Cass. 91/1686).
Ancora, si è affermato (Cass. 07/01/2000, n. 81) che “In tema di responsabilita’ del costruttore e del progettista - direttore dei lavori, nella nozione di gravi difetti, di cui all’art. 1669 cod.civ., vanno inquadrate quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalita’ dell’opera e comportanti una menomazione del godimento dell’immobile con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione. La valutazione a tal fine effettuata dal giudice di merito costituisce apprezzamento che sfugge al sindacato di legittimita’, se correttamente motivato“.
Più recentemente si è affermato che proprio i difetti relativi alle pavimentazioni, quando la loro eliminazione richieda opere di rifacimento sostanziali, incidenti su una parte considerevole della pavimentazione medesima, rientrano nell’alveo applicativo della citata disposizione del c.c.: “Configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (principio affermato dalla S.C. in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita)” (Cass. 28 aprile 2004, n. 8140 confermata più recentemente da Cass. 8 maggio 2007, n. 10533).
La responsabilità per la presenza di vizi di cui all’art. 1669 c.c. non può che ricadere (anche) sul direttore lavori, che peraltro in giudizio deve offrire la prova tale, ad esempio, da dimostrare la piena osservanza dei doveri di controllo e vigilanza e l’imputabilità esclusiva e non altrimenti ovviabile della deficienza costruttiva alla sola impresa edificatrice.
Secondo la decisione del Trib. Monza 4 settembre 2006, n. 592, “rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi, esercitando una vigilanza attiva su tutte le fasi di realizzazione dell’opera, e segnalando all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera. Conseguentemente il professionista non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore ed, in difetto, di riferirne al committente“.

L’applicabilità della fattispecie di responsabilità in parola al direttore lavori è sancita, da ultimo, da Cass. 16 febbraio 2006, n. 3406, secondo cui “L’ipotesi di responsabilità regolata dall’art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, trova un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione - che fa riferimento soltanto all’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa - perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando personalmente l’esecuzione dell’opera, sì da rendere l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini“, nonché da Cass. 23 maggio 2005, n. 10806: “La disciplina dell’art. 1669 c.c. si applica non solo nei confronti dell’appaltatore ma anche del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che si sia avvalso di detti ausiliari. La relativa responsabilità esula dai limiti del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, per assumere la configurazione propria della responsabilità da fatto illecito e le attività dei soggetti suddetti possono concorrere tutte alla produzione del danno con la conseguenza che possono essere chiamati tutti a risarcire il danno integrale”.