INTERVENTI URGENTI SU EDIFICIO IN CONDOMINIO

Il tetto di un edificio in condominio presenta delle lesioni tali che, secondo le risultanze di alcune perizie tecniche, sarebbe bene eliminare immediatamente. In situazioni del genere convocare un’assemblea potrebbe essere un intralcio alla veloce risistemazione della parte ammalorata dello stabile. Sebbene, in linea generale, la legge impedisca le intrusioni dei singoli condomini nella gestione (e quindi nella manutenzione) dei beni comuni (perciò il codice civile ha previsto e disciplinato le figure dell’amministratore e dell’assemblea), è lo stesso codice civile a prevedere un’eccezione. Il riferimento è all’art. 1134 c.c. che recita:

“ Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Condicio sine qua non per vedersi riconosciuto il diritto ad ottenere il rimborso a seguito dell’effettuazione dell’intervento è che lo stesso rivesta il carattere dell’urgenza. Secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione “ il concetto di urgenza, impiegato nell'art. 1134 cod. civ., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità: la necessità immediata ed impellente. Afferma la giurisprudenza che, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 cod. civ. concernente il rimborso delle spese per le cose comuni fatte da un condomino, va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., Sez. 2^, 26 marzo 2001, n. 4364); la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia” (Cass., 12 settembre 1980, n. 5256). Per dirla in modo più semplice e diretto: un intervento è urgente quando non si può far altro e ogni tentennamento o rinvio rischia di compromettere definitivamente la situazione. Nel caso di contestazione del requisito dell’urgenza spetterà al condomino che ha anticipato la spesa dimostrarne la ricorrenza. E’ chiaro, allora, che prima d’ogni altra cosa è sempre bene munirsi di una relazione tecnica a sostegno della propria tesi. Ciò potrebbe non essere sufficiente ma in un eventuale giudizio rappresenterebbe indubbiamente un ottimo argomento di prova a sostegno della propria tesi. In ogni caso, nell’ipotesi contenziosa, non vi sarebbe da meravigliarsi se, a fronte di una o più relazione tecniche, il giudice decidesse comunque di disporne una d’ufficio (la così detta CTU).

E’ stato così nel caso sotteso alla sentenza n. 17236 resa dalla Corte di Cassazione il 12 agosto 2011. Due condomini citavano in giudizio una terza comproprietaria per vederla condannare al rimborso delle spese urgenti sostenute ex art. 1134 c.c. Il Tribunale adito rigettava la domanda proposta mentre la Corte d’appello, ribaltando questa decisione, condannava l’originaria convenuta al rimborso delle spese ex art. 1134 c.c. Secondo i giudici del gravame dal complesso dell’attività istruttoria emergeva chiaramente la necessità d’intervenire urgentemente. In Cassazione il risultato non è cambiato. La sentenza della Corte d’appello era pienamente legittima. A dire della Cassazione, infatti, “la Corte territoriale ha puntualmente indicato gli elementi probatori posti a base del suo convincimento e ne ha tratto corrette conseguenze in punto di diritto in ordine alla applicazione dell'art. 1134 c.c., costituendo orientamento consolidato di questa Corte che il requisito della spesa urgente previsto da tale norma si estrinseca nella necessità di eseguirla senza ritardo (vedi da ultimo Cass. 23-4-2010 n. 9743)” (Cass. 12 agosto 2011 n. 17236).